Um imóvel vazio no Brasil custa dinheiro todo mês — IPTU, condomínio, manutenção — e se deteriora mais rápido do que um imóvel ocupado. Alugar costuma ser a escolha sensata para quem se mudou para fora. O desafio é manter o controle sem estar presente.
Quem vai administrar
Você pode cuidar do imóvel por meio de um parente ou contratar uma administradora de imóveis ou um corretor que faça administração. Um administrador profissional em geral:
- anuncia o imóvel e analisa os candidatos;
- prepara e assina o contrato de locação;
- registra o estado do imóvel na entrada e na saída;
- cobra o aluguel e repassa a você, com extrato mensal;
- cuida de reparos, do condomínio e dos pedidos do inquilino.
Pergunte como será a prestação de contas, em quanto tempo o repasse é feito, o que a taxa cobre e quem aprova gastos com reparos. Coloque tudo num contrato escrito.
O contrato
A locação residencial segue a Lei do Inquilinato. Um contrato bem feito define aluguel, índice de reajuste anual, prazo, quem paga cada encargo (em geral o inquilino paga condomínio ordinário e contas de consumo), a garantia e as regras de devolução do imóvel.
Garantias: escolha uma
A lei lista modalidades de garantia locatícia e, em regra, o contrato só pode usar uma. As mais comuns:
- fiador, normalmente proprietário de imóvel;
- caução, com limite legal;
- seguro-fiança, contratado com seguradora.
Para quem mora fora, o seguro-fiança costuma ser o mais prático, porque não depende de cobrar um fiador a distância. Compare custo e cobertura.
A vistoria
A vistoria — com fotos e descrição — é a sua principal proteção na saída do inquilino. Sem ela, discussões sobre danos viram questão de opinião. Garanta que seja detalhada e assinada pelo inquilino.
Cobrança e problemas
Combine um calendário: quando o inquilino paga, quando o administrador repassa, quando você recebe o extrato. Defina o que acontece no primeiro dia de atraso. Se o inquilino parar de pagar, o despejo no Brasil passa pela Justiça, e agir cedo faz diferença — veja inquilino inadimplente e proprietário no exterior.
Imposto sobre o aluguel
O aluguel de imóvel no Brasil é renda gerada no Brasil. Quando o proprietário é não residente para fins fiscais, as regras de tributação e de quem retém o imposto são diferentes das de quem é residente; o inquilino ou a administradora podem ser responsáveis pela retenção. O país onde você mora também pode exigir que a renda seja declarada. Converse com o contador antes do primeiro aluguel, não depois de um ano.
Contas que continuam em seu nome
Mesmo com inquilino, algumas obrigações continuam sendo do proprietário. Peça ao administrador que confirme todo mês que IPTU e condomínio estão pagos, porque essas dívidas acompanham o imóvel. Veja IPTU e condomínio morando fora.
Uma rotina simples que funciona
- Extrato mensal do administrador: aluguel recebido, taxas, despesas, repasse líquido.
- Conferência trimestral: condomínio e IPTU pagos, reclamações.
- Revisão anual: reajuste, plano de manutenção, declaração de imposto.
Próximo passo
Se o seu imóvel está vazio, ou a administração atual não funciona, um plano curto por escrito pode mudar isso. Descreva o imóvel e a situação no formulário de consultoria e receba a resposta por e-mail.
ImportanteInformação geral, para orientação — não é parecer jurídico, fiscal ou financeiro. Daniel Ferreira é corretor de imóveis, perito avaliador e administrador, não é advogado nem contador. Regras, alíquotas e procedimentos mudam e dependem do caso: confirme com advogado, contador, seu banco e os órgãos oficiais antes de decidir.