Como vender imóvel no Brasil morando no exterior

Vender um imóvel no Brasil morando em outro país é comum e perfeitamente legal. O que complica não é a distância em si, mas a quantidade de detalhes que precisam estar prontos ao mesmo tempo: documentos, situação fiscal, alguém autorizado a assinar e um caminho claro para o dinheiro. Este guia percorre a venda na ordem em que as coisas costumam acontecer.

1. Confirme que você pode vender

Antes de falar em preço, confira três pontos:

• Quem é o dono no papel. Dono é quem aparece na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Se o imóvel ainda está no nome de um pai ou mãe falecidos, você ainda não está vendendo um imóvel — está resolvendo uma herança (veja herança de imóvel no Brasil morando no exterior).
• Estado civil. Na maioria dos casos o proprietário casado precisa da concordância do cônjuge, conforme o regime de bens. Casamentos e divórcios feitos no exterior podem precisar ser reconhecidos ou registrados no Brasil antes da venda.
• O seu CPF. Todo vendedor precisa de CPF em situação regular. Se estiver suspenso ou pendente, resolva isso antes de tudo — veja CPF irregular e imóvel no Brasil.

2. Organize a documentação

O comprador — principalmente quem usa financiamento bancário — vai pedir um conjunto de certidões sobre o imóvel e sobre você. A lista costuma incluir a matrícula atualizada, comprovação de IPTU e condomínio quitados e certidões que mostram que não há ações ou dívidas capazes de afetar a venda. A lista exata depende da cidade e do advogado ou banco do comprador.

Se a área construída não bate com a matrícula, se uma ampliação nunca foi averbada ou se o imóvel foi comprado por contrato particular nunca registrado, a venda trava. É muito mais barato resolver antes de anunciar: regularizar o imóvel antes de vender.

3. Decida quem vai assinar por você

Há dois caminhos principais:

1. Procuração pública. Feita num consulado brasileiro, ou num notário do seu país com apostila e tradução juramentada. Autoriza uma pessoa de confiança no Brasil a assinar a escritura e os documentos ligados à venda. Detalhes em procuração do exterior para imóvel no Brasil.
2. Assinatura notarial a distância. Os cartórios de notas brasileiros podem praticar alguns atos eletronicamente, com identificação por videoconferência e certificado digital. Depende do cartório e dos seus documentos; confirme cedo.

Quem representa você deve ser alguém de confiança e que entenda o que está assinando. Limite os poderes a esta venda.

4. Defina um preço realista

Quem mora fora costuma ancorar o preço na última visita ao Brasil ou em anúncios que nunca venderam. Um corretor local mostra vendas recentes comparáveis e quanto tempo imóveis parecidos ficam à venda. Quando a decisão envolve herdeiros, divórcio ou valores altos, um laudo ou parecer de avaliação dá a todos uma referência comum.

Lembre que o valor líquido depende da comissão, de eventuais dívidas do imóvel e do imposto sobre o ganho de capital, que para não residentes tem regras próprias — veja ganho de capital de não residente na venda de imóvel.

5. Divulgação e visitas sem você

O corretor local cuida de fotos, anúncios, visitas e da primeira negociação. Combine por escrito:

• quem fica com as chaves e como as visitas são marcadas;
• como as propostas chegam até você (por escrito, por e-mail);
• o que o corretor pode e não pode aceitar em seu nome.

Se o imóvel está alugado, o inquilino em regra tem direito de preferência pela Lei do Inquilinato, e as visitas precisam respeitar o contrato. Planeje isso com o corretor.

6. Proposta, contrato e conferências do comprador

Com uma proposta aceita, as partes costumam assinar um compromisso de compra e venda com preço, forma de pagamento, prazos, quem paga cada custo e o que acontece se alguém desistir. Em seguida, o advogado ou o banco do comprador analisa os documentos. Com financiamento, o banco também avalia o imóvel e o prazo aumenta.

7. Escritura, registro e dinheiro

A venda se formaliza por escritura pública no cartório de notas e depois pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis — só então o comprador vira dono. O comprador costuma pagar o ITBI e as custas do registro, salvo combinação diferente.

Dois pontos precisam de planejamento antes da escritura:

• O imposto sobre o ganho. Para vendedor não residente, a lei atribui ao comprador ou ao procurador do vendedor no Brasil a responsabilidade pelo recolhimento. Isso surpreende muita gente e precisa ser combinado com o contador antes.
• A saída do dinheiro. O valor normalmente entra numa conta no Brasil e depois é enviado ao exterior por banco ou instituição autorizada, que vai pedir documentos. Veja enviar o dinheiro da venda para o exterior.

Erros comuns

• Assinar procuração ampla, sem limites nem prazo.
• Anunciar o imóvel antes de conferir a matrícula.
• Deixar o imposto para o dia da escritura.
• Aceitar proposta sem entender o cronograma de pagamento.
• Esquecer dívidas de condomínio e IPTU, que acompanham o imóvel.

Por onde começar

Faça uma lista: situação do seu CPF, cópia da matrícula, quem poderia ser seu procurador e quanto você espera receber líquido. Com isso em mãos, o resto vira uma sequência de etapas, não um problema. Se quiser um segundo olhar sobre o seu caso, descreva a situação no formulário de consultoria — a resposta chega por e-mail.