Muitos brasileiros no exterior têm o primeiro contato com o mercado imobiliário brasileiro quando um pai ou uma mãe falece. Outros são cônjuges ou filhos estrangeiros que, de repente, viram herdeiros de um imóvel num país cujo sistema não conhecem. A boa notícia: o processo pode ser feito quase todo a distância. O essencial é entender a ordem das etapas.
Nada muda de dono sem inventário
Quando alguém falece, os bens formam o espólio. O imóvel continua registrado no nome do falecido até o inventário terminar e a partilha ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, os herdeiros não conseguem vender o imóvel do jeito normal — o comprador não pode receber escritura de quem ainda não é o dono registrado.
Cartório ou Justiça
Existem dois caminhos:
- Inventário extrajudicial, em cartório. Em geral possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam com a partilha, entre outras condições. Costuma ser mais rápido. Exige advogado.
- Inventário judicial. Necessário quando há discordância, quando há herdeiros menores ou incapazes em certas situações, ou quando o caso não cabe no cartório. Costuma demorar mais.
O advogado dirá qual caminho se aplica. Ter herdeiros no exterior, por si só, não impede o inventário em cartório.
O que cada herdeiro no exterior precisa
- CPF. Todo herdeiro precisa de CPF regular para constar do inventário e depois do registro. Herdeiros estrangeiros podem obter o número pelos consulados ou pelos serviços da Receita Federal. Veja CPF irregular e imóvel no Brasil.
- Documentos civis. Certidões de nascimento e casamento que provem o parentesco. Documentos emitidos no exterior em geral precisam de apostila e tradução juramentada.
- Procuração. Quem não vai viajar assina procuração pública para que alguém — muitas vezes o advogado ou outro herdeiro — o represente. Veja procuração do exterior para imóvel no Brasil.
ITCMD e prazos
Cada estado cobra o seu imposto sobre herança (ITCMD), com alíquotas e procedimentos próprios. A lei também fixa prazo para abrir o inventário, e muitos estados aplicam multa pelo atraso. As regras variam por estado e mudam com o tempo — pergunte ao advogado qual é a regra atual onde o imóvel fica.
O valor usado para o imposto e, mais tarde, o “custo” para o ganho de capital quando os herdeiros venderem estão ligados. Vale discutir os dois com o contador antes de fechar o inventário, porque as escolhas feitas aqui afetam o imposto de uma venda futura.
Enquanto isso, o imóvel precisa de cuidado
Durante o inventário, alguém precisa cuidar do imóvel:
- manter IPTU e condomínio em dia — essas dívidas acompanham o imóvel e podem levá-lo a leilão;
- controlar seguro, chaves e manutenção;
- decidir se vale alugar, o que exige acordo entre os herdeiros e a atuação do inventariante.
Veja também IPTU e condomínio do imóvel no Brasil morando fora.
Depois do inventário
Registrada a partilha, os herdeiros são donos. Se forem vários, viram coproprietários do mesmo imóvel, o que traz decisões próprias — veja vender imóvel herdado entre herdeiros. Algumas famílias combinam vender durante o próprio inventário, com autorização; isso exige condução jurídica cuidadosa.
Próximo passo
Comece listando os herdeiros, onde cada um mora e se cada um tem CPF. Com isso, o advogado define o caminho e o corretor planeja a parte do imóvel. Se quiser ajuda para organizar a parte imobiliária de uma herança, descreva o caso no formulário de consultoria.
ImportanteInformação geral, para orientação — não é parecer jurídico, fiscal ou financeiro. Daniel Ferreira é corretor de imóveis, perito avaliador e administrador, não é advogado nem contador. Regras, alíquotas e procedimentos mudam e dependem do caso: confirme com advogado, contador, seu banco e os órgãos oficiais antes de decidir.