De todos os temas de uma venda feita do exterior, o imposto é o que mais fica para a última hora — e o que mais atrasa o fechamento. Este guia explica a lógica em termos gerais, para que você tenha uma conversa produtiva com o contador. Ele não substitui essa conversa: alíquotas, regras e interpretações mudam, e os detalhes do seu caso importam.
A regra básica
Quando alguém vende um imóvel situado no Brasil por mais do que custou, a diferença é ganho de capital, e o Brasil tributa esse ganho. Morar fora não elimina o imposto: o imóvel está no Brasil, e o Brasil mantém o direito de tributar o ganho.
Quem precisa recolher
Este é o ponto que mais surpreende. Quando o vendedor é não residente, a lei brasileira atribui ao comprador, ou ao procurador do vendedor no Brasil, a responsabilidade pelo recolhimento. Na prática:
- o imposto costuma ser calculado e pago perto da data da escritura;
- o advogado do comprador pode exigir o comprovante de pagamento ou a retenção do valor;
- o seu procurador no Brasil pode ficar pessoalmente exposto se o imposto não for tratado.
Por isso o plano tributário precisa ser combinado antes do compromisso de compra e venda, e não no dia da escritura.
Como se apura o ganho — em linhas gerais
O ganho é, de forma geral, o preço de venda menos o custo de aquisição. O que entra como custo, e como se comprova, é onde mora o detalhe:
- o valor da escritura de compra, ou o valor do inventário, se você herdou;
- benfeitorias e reformas, quando bem documentadas;
- alguns custos da compra e da venda.
Para quem comprou com dinheiro trazido do exterior, a moeda do investimento e a forma como ele foi registrado também podem pesar. Guarde todos os documentos — escrituras, recibos, transferências, declarações — porque o contador vai precisar deles.
Isenções e reduções
O Brasil tem regras que reduzem ou isentam o ganho em algumas situações para residentes, como certos casos de imóvel único ou de reinvestimento em outro imóvel residencial dentro de um prazo. Se alguma delas vale para não residente é uma questão técnica; em muitos casos não vale. Não presuma isenção — peça a confirmação por escrito ao contador.
Residentes em países que o Brasil considera de tributação favorecida podem ter tratamento mais pesado. Se for o seu caso, informe logo no início.
E o país onde você mora
O seu país de residência também pode tributar o ganho ou exigir que ele seja declarado. Se o imposto pago no Brasil pode ser compensado lá depende das regras locais e de eventual acordo para evitar dupla tributação. Converse também com um contador no seu país e guarde o comprovante brasileiro.
Sua situação fiscal no Brasil
Todo o cálculo depende de o Brasil considerar você residente ou não residente para fins fiscais. Quem foi morar fora sem comunicar formalmente a saída à Receita Federal pode continuar sendo tratado como residente. Veja saída definitiva do Brasil e o seu imóvel.
Checklist prático
- Confirme sua situação fiscal no Brasil e que o CPF está regular.
- Reúna os comprovantes do custo de aquisição e das benfeitorias.
- Peça ao contador brasileiro o cálculo antes de aceitar uma proposta.
- Combine com o comprador, no compromisso, como o imposto será recolhido e comprovado.
- Explique ao seu procurador a responsabilidade dele.
- Guarde o comprovante para o banco (para enviar o dinheiro) e para o fisco do seu país.
Próximo passo
Saber o valor líquido antes de negociar muda a forma de negociar. Se você está planejando uma venda e quer ajuda para organizar os documentos e coordenar com o seu contador, descreva o caso no formulário de consultoria.
ImportanteInformação geral, para orientação — não é parecer jurídico, fiscal ou financeiro. Daniel Ferreira é corretor de imóveis, perito avaliador e administrador, não é advogado nem contador. Regras, alíquotas e procedimentos mudam e dependem do caso: confirme com advogado, contador, seu banco e os órgãos oficiais antes de decidir.